Sábado, 21 de Diciembre del 2024
El Poder Ejecutivo aprobó hoy el reglamento que regula el contrato de Capitalización Inmobiliaria y de esta manera surge una nueva opción de acceso a la vivienda familiar que será impulsada por las entidades financieras, la misma que se suma a otras alternativas impulsadas por el Gobierno.
Como se recuerda, el contrato de capitalización inmobiliaria tiene la finalidad de establecer la adquisición de inmuebles a través de una cuota periódica pagada, en primer término, por el alquiler o arrendamiento de una vivienda.
Para tal fin se promueve en paralelo la capitalización individual con aportes mensuales (a favor de las empresas destinadas para este fin) con la finalidad de acceder a la opción de compra (a través de un crédito hipotecario), aunque la norma prevé que el Bono del Buen Pagador o el Bono Familiar Habitacional pueden aplicarse también en el financiamiento del pago inicial para adquirir la vivienda.
El reglamento (Decreto Supremo 051-2016-EF) que regula el contrato de capitalización consta de doce artículos y tres disposiciones complementarias finales, estableciéndose su publicación en los portales institucionales de los ministerios de Economía y Finanzas, Vivienda, Construcción y Saneamiento y Justicia y Derechos Humanos.
Este dispositivo reglamenta el decreto legislativo 1196, que modifica la Ley 26702, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de seguros y orgánica de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), y la Ley 28364, que regula este tipo de contratos.
Opción de compra
El reglamento establece que la capitalización individual del cliente puede estar sujeta al pago de intereses pasivos cuando dicha posibilidad se establezca en el contrato de capitalización, siendo que de haberse pactado este reconocimiento, “estos pueden ser aplicados para completar la opción de compra”.
Formulario a llenar
Este contrato se suscribe en el Formulario Único de Capitalización Inmobiliaria (FUCI), el cual debe estar inscrito en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp).
El mismo debe contar con la identificación de las partes y registral del inmueble, el plazo del contrato de capitalización inmobiliaria, monto de las cuotas periódicas y complementarias, monto de la opción de compra, derechos y obligaciones, causales de desalojo y autorización para el uso de datos personales.
Una vez suscrito el formulario las partes contratantes deben certificar sus firmas ante un notario dentro de los cinco días hábiles de suscrito, en ausencia de este profesional este proceso puede ser realizado por el juez de Paz Letrado.
Asimismo, la presentación para la inscripción del formulario se realiza por la empresa ante la Sunarp dentro de los diez días hábiles de haber certificado las firmas de las partes por el notario o el juez.
En caso el cliente no ejerza la opción compra, se debe entregar el inmueble a la empresa en el plazo establecido en el contrato o, en su defecto, dentro de los diez días hábiles siguientes.
Además, una vez haya entregado el inmueble a la empresa, dentro de los cinco días hábiles, esta procede a entregar el importe de la capitalización individual y los intereses que se hayan generado, previo descuento, de ser el caso, de los importes que adeude el cliente, daños que pudiera haber sufrido el inmueble y demás gastos.
Registro de arrendamiento
Tras la realización del contrato de capitalización el formulario se envía, por el notario o juez de Paz Letrado, al Registro Administrativo de Arrendamiento (RAV) mediante el usuario asignado por el Fondo Mivivienda.
En el RAV se registran electrónicamente las copias certificadas del formulario y sus adendas, las resoluciones judiciales firmes que dispongan el desalojo y la información referida a la puntualidad o morosidad del cliente en el pago de las cuotas.
Para acceder a la información del registro los interesados deben cumplir con el procedimiento y los requisitos del RAV contenidos en el Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA) que se apruebe por decreto supremo.
Tratamiento
El contrato de capitalización inmobiliario es un mecanismo de financiamiento para el acceso a la vivienda, por lo que le son aplicables las disposiciones que establece la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) para las colocaciones.
En la cuota periódica del contrato de capitalización la parte correspondiente al arrendamiento del inmueble, que incluye los intereses, se considera para efectos de la regulación del sistema financiero como reembolso del financiamiento que otorga la empresa al cliente para el acceso al uso de una vivienda y posterior adquisición.
Uso de bonos
Además, el reglamento refiere que el Fondo Mivivienda, de acuerdo a su reglamentación, establece el uso del Bono del Buen Pagador (BBP) o del Bono Familiar Habitacional (BFH) en los contratos de capitalización.
La aplicación del BBP o del BFH tiene como objetivo el apoyo por parte del Estado en la adquisición de una vivienda mediante el financiamiento del pago inicial o el ejercicio de la opción de compra.
Para determinar la aplicación de estos bonos para financiar el pago inicial que pueda requerir la empresa al cliente, “se debe establecer el valor de compra de la vivienda”.
Por último, en las disposiciones complementarias de la norma, se señala que el Fondo Mivivienda, la SBS y la Sunarp deberán aprobar los lineamientos necesarios para la implementación de este tipo de contrato, teniendo la Sunarp un plazo de 60 días hábiles.
